容積率計(jì)算規(guī)定.doc

容積率計(jì)算規(guī)定 ，容積率涉及城市土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度控制指標(biāo),目前,全國(guó)各地針對(duì)自身不同的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度要求制定不同的建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn),同時(shí)針對(duì)計(jì)入容積率的建筑面積也有所區(qū)別。
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容積率，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。
對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，容積率 決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。
一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)2，綠地率應(yīng)不 低于30%。
但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。
簡(jiǎn)介 　　容積率（PlotRatio/VolumeFraction）：又稱建筑面積毛密度，項(xiàng)目用地范圍內(nèi) 地上總建筑面積（但必須是正負(fù)0標(biāo)高以上的建筑面積）與項(xiàng)目總用地面積的比值。
　　容積率是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。
容積率的值是無(wú)量綱的比值，通 常以地塊面積為1，地塊內(nèi)地上建筑物的總建筑面積對(duì)地塊面積的倍數(shù)，即為容積率的 值。
計(jì)算公式 　　容積率=地上總建筑面積÷規(guī)劃用地面積 　　當(dāng)建筑物層高超過(guò)8米，在計(jì)算容積率時(shí)該層建筑面積加倍計(jì)算(各個(gè)地區(qū)或城市 有各自相關(guān)規(guī)定)。
　　容積率越高，居民的舒適度越低，反之則舒適度越高。
　　綠地率也是如此。
綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用 于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。
容積率和綠地率這兩個(gè)比率決定了這個(gè)項(xiàng) 目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來(lái)設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。
相關(guān)規(guī)定 　　容積率一般是由政府規(guī)定的。
　　現(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類居住用地的控制性詳細(xì)規(guī)劃,一般而言,容積 率分為 　　獨(dú)立別墅為0.2~0.5, 　　聯(lián)排別墅為0.4~0.7, 　　6層以下多層住宅為0.8~1.2, 　　11層小高層住宅為1.5~2.0, 　　18層高層住宅為1.8~2.5, 　　19層以上住宅為2.4~4.5, 　　住宅小區(qū)容積率小于1.0的，為非普通住宅。
　　并根據(jù)不同城市的特點(diǎn)有所差別。
建筑特點(diǎn) 　　(一)容積率表達(dá)的是具體"宗地"內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量。
宗地是地籍 管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地，其面積不包括公用 的道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等。
容積率只有在指"宗地"容積率的情 況下，才能反映土地的具體利用強(qiáng)度，宗地間才具有可比性。
　　(二)容積率(R)、建筑密度(C)與層數(shù)(H)之間有一定關(guān)系。
建筑密度是指在具體"宗 地"內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。
當(dāng)宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同，且對(duì)單個(gè)房屋來(lái) 說(shuō)各層建筑面積相等時(shí)，三者之間的關(guān)系可表示為：R＝C·H，此種情況下，建筑層數(shù) 與容積率成正比例關(guān)系。
　　(三)容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價(jià)水平。
人們購(gòu)買土地使用權(quán)的目的是為了對(duì)土 地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，建設(shè)房屋。
　　房屋的單方開(kāi)發(fā)成本＝房屋單方造價(jià)＋樓面地價(jià)＋稅＋費(fèi) 　　樓面地價(jià)＝宗地總價(jià)／宗地內(nèi)允許總建筑面積＝土地單價(jià)／容積率 　　因此，樓面地價(jià)比單位地價(jià)更能準(zhǔn)確地反映地價(jià)的高低。
　　(四)容積率存在客觀上的最合理值。
在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利 用效益，但建筑容量的增大，會(huì)帶來(lái)建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。
為做到經(jīng)濟(jì) 效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào)，城市規(guī)劃中的